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房地产价格指数的使用:房地产估价中的估价时点的价格指数是怎样算出来的?

作者:admin
来源:未知
日期:2020-08-04 03:45:25

房地产估价中的估价时点的价格指数是怎样算出来的?我该从何得知?

1、其实价格2113指数这个东西,就是5261考试的时候来忽悠的,4102我们平时评估工作中1653很少去用这个,因为你要用的话,别人说这个指数你怎么确定的,有些人说可以根据CPI的增长,反正就是很麻烦的。2、如果你要确定在估价时点时候的价格,你可以先上网查下附近相邻的房地产的价格,然后区位修正,个别因素修正,年期修正等去计算,我的建议是你最好别在评估技术报告里面搞个什么价格指数,要不然年检的时候专家问你怎么确定的,你的报告就麻烦了。

房地产价格指数的编制

我国房地产2113市场起步晚,发育不完善,5261对房地产价格指数的编制最4102直接的影响是房地产交易案例少1653、交易价格不公开、交易资料不全面。与此相应的是目前我国包括“中房指数”在内的十余种房地产指数,均存在着编制理论不完善和实际操作不规范等问题。1.中房指数的编制方法中房指数采用了抽样调查方法,在对市场商品房项目进行调查的基础之上,采用聚类分析方法,确定样本,然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数将物业按用途分为四大类:以1994年11月北京物业的比较价格为基值,各城市的四类物业的销售价格为依据,分别分为高、中、低三档,以各类各档次物业的销售量为权计算四类物业的平均价格,最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格。并以此平均价格作为各城市的物业比较价格,运用下列公式计算各城市的房地产价格指数:某时期城市房地产价格指数=某时期该城市物业比较价格/1994年11月北京物业比较价格×100%中房指数是一种修正的拉氏指数,以基期商品房比较价格为基值,基期指数定为1000点,属于定基指数;计算时采用加权平均方法,权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定,在市场结构有了较大变化时,调整基期与权数。2.中房指数编制方法的缺陷中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例,有许多值得推行之处,但在具体编制技术方法仍有不足,需进一步完善。(1)指数测算方法不完善现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动,公式所选用的权重是报告期的物业面积,而原始公式所用的权重是固定的(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动,使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便,实施费用降低,但如果完全按照加权平均法的样本选择方式,则会在指数中包含非价格变化因素。为了解决这一问题,中房指数在目前的实际操作中多先用同一项目。同一小区的物业价格样点。这其实是借鉴了重复交易法的思想。但是,由于中国各地区的二手房市场远未放开,所以采用这种变通的做法在理论上还存在着很多问题,在现实操作中也是一时之计,并未形成一套规范的制度。同样,伟业指数、上房50指数等也都存在着指数理论基础不完善的问题。(2)样本数据缺乏代表性样本数据是编制指数的最基本的资料,为保证指数的科学性和准确性,首先应保证足够的样本量均匀的样本区域和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前在房地产指数编制的样本数据方面存在着样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。(3)指数的应用受限制目前我国各类房地产指数在应用上尚显稚嫩。一方面,由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符,从而影响了指数的应用。例如,目前我国的各类房地产指数大都是月度、季度甚至年度公布,并且公布的是上一月、上一季度、年度的数据,这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述,而开发商、投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面,囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制,以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因,房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不够,以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。

请教一下,房地产价格的描述指标的定义是什么?

房地产价格的2113描述指标  房地产价5261格指数是动态描述一定区域内4102一段1653时间各类房地产,如商业、住宅和工业价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数,包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数和物业管理价格指数等。  房地产价格指数通常被用来反映不能直接加总的社会经济现象对房地产价格所引起的总体综合变动态势。房地产价格指数由一个个市场调查的数据构成的,这些数据来自不同地点的楼盘,时刻记录着市场行情波动轨迹,形成一幅市场行情气象图,因而定量地研究指数运行轨迹并做出描述和预测,对于研究房地产市场具有极其重要的作用。由于房地产价格指数抓住了市场价格这一核心因素,对于市场行情的波动具有直接、及时的表现,从而成为了准确、系统描述房地产价格运动规律的主要经济指标。  房地产价格指数一方面充当价格机制中的风向标,反映价格波动的幅度,利用价格指数反映市场的供求状况。价格指数上升,说明供求趋紧,价格指数下降,说明市场供求趋缓;另一方面房地产价格指数可以被用来比较不同地域房地产市场的发展状况和发展特点。在房地产价格指数的实际运用过程中,房地产价格指数既可以反映城市或地区的房地产市场整体行情变化,也可以反映不同物业类型变化情况;房地产指数的变动轨迹与其他商品价格指数或GDP的变化的比较分析,不仅能够反映出房地产市场的周期轨迹,为研究宏观经济周期提供了重要的数据,也是经济景气状况分析和预警研究的基础。房地产价格指数用于指导业界活动,同时也是影响消费者行为和预期的重要参考。
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